studio of architecture and urban design services
Ημερομηνία: 26.04.2011 | 14:38
Το νέο νομοθετικό πολεοδομικό παζλ
Η νέα νομοθεσία παρεμβαίνει στην έκδοση των τίτλων και στη διευθέτηση πολεοδομικών παραβάσεων
via Το νέο νομοθετικό πολεοδομικό παζλ | Real Estate, Κύπρος | Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ, kathimerini.com.cy.
.
.
.
.
.
.
Οι νέες διαδικασίες για την κατασκευή μιας οικοδομής (διαμερισμάτων, οικίας κτλ.) πλαισιώνουν την υπάρχουσα διαδικασία, η οποία, σύμφωνα με τον Παύλο Λοΐζου, Lead Consultant της Leaf Research, περιλαμβάνει έξι βασικά στάδια:
1.1 Αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας
Η συγκεκριμένη άδεια καθορίζει τι δικαιούσαι να κτίσεις, τη χρήση του, την πρόσβαση, το ποσοστό που δίνεται από το ακίνητο (συνήθως γη) για δημόσια χρήση, διαρρύθμιση/εμφάνιση της οικοδομής, δόμηση, ύψος, κάλυψη κτλ. «Ο χρόνος που χρειάζεται για ανταπόκριση είναι περίπου 3 μήνες, αλλά ο “πραγματικός” χρόνος, δεδομένου ότι δεν προκύψουν προβλήματα, είναι 6-9 μήνες», σημειώνει ο κ. Λοΐζου.
1.2 Άδεια οικοδομής
Με την έκδοση της σχετικής άδειας από το Τμήμα Πολεοδομίας, γίνεται αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής. Η άδεια οικοδομής σχετίζεται με τη στατικότητα του κτηρίου, την εφαρμογή των προνοιών των δημόσιων υπηρεσιών, υγεία και ασφάλεια, την επάρκεια σε μέτρα πυροπροστασίας, αποχετευτικό, ύδρευση κτλ. Παρ’ όλο που δεν υπάρχουν χρονικά πλαίσια που καθορίζονται από τον νόμο για την έκδοση της σχετικής άδειας, συνήθως εκδίδεται σε διάστημα 3-4 μηνών. Εντούτοις, σε κάποια μέρη της Κύπρου η έκδοση μπορεί να πάρει από 12 μέχρι 18 μήνες. Όταν τελειώσει η ανέγερση της οικοδομής, το Δημαρχείο / Περιφερειακό Γραφείο / Τμήμα Πολεοδομίας καλείται να εξετάσει εάν έχει ανεγερθεί με βάση τις οδηγίες/κατευθύνσεις που αναγράφονται στην πολεοδομική άδεια και στην άδεια οικοδομής (βλέπε πιο πάνω). Η επιθεώρηση πρέπει να γίνει εντός 2 μηνών, αλλά μπορεί να πάρει μέχρι και 4-6 μήνες ανάλογα με τον φόρτο εργασίας.
1.3 Καλυπτική πολεοδομική άδεια
Οι οικοδομές δεν ανεγείρονται πάντοτε με βάση την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής. Μπορεί να έχουν για παράδειγμα προστεθεί πισίνες ή χώροι στάθμευσης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, πρέπει να γίνουν νέες αιτήσεις για την έκδοση αναθεωρημένης/καλυπτικής πολεοδομικής άδειας και αναθεωρημένης/καλυπτικής άδειας οικοδομής. Ανάλογα με τις αλλαγές στις αρχικές άδειες, η αναθεώρηση μπορεί να πάρει μέχρι και 12 μήνες. Όταν εκδοθούν οι αναθεωρημένες άδειες, το Δημαρχείο / Περιφερειακό Γραφείο / Τμήμα Πολεοδομίας καλείται για ακόμη μια φορά για επιθεώρηση.
1.4 Πιστοποιητικό τελικής έγκρισης
Όταν το Δημαρχείο / Περιφερειακό Γραφείο / Τμήμα Πολεοδομίας κρίνει πως η οικοδομή πληροί τις απαραίτητες προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιδιώξει την έκδοση του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης από την Επιτροπή Οικοδομών (Building Committee). O υπεύθυνος μηχανικός του έργου ετοιμάζει αναφορά, την οποία και υποβάλλει στον τοπικό πολιτικό μηχανικό. Ο τελευταίος δίνει την αναφορά στην Επιτροπή Οικοδομών για να θεωρηθεί. Η αναφορά θεωρείται από την Επιτροπή, οι λεπτομέρειες της συνάντησης δακτυλογραφούνται, διορθώνονται, εγκρίνονται και υπογράφονται από όλα τα μέλη της Επιτροπής. Υποθέτοντας ότι δεν προέκυψαν προβλήματα, η έκδοση άδειας τελικής έγκρισης παίρνει γύρω στους 6-18 μήνες. Στην περίπτωση που προκύψουν προβλήματα, μπορεί να πάρει πολύ περισσότερο χρόνο. Σημειώνεται ότι, εάν υπάρχουν σοβαρά προβλήματα, μπορεί ακόμα και να εκδοθεί ένταλμα κατεδάφισης της οικοδομής.
1.5 Άδεια διαχωρισμού
Εάν αγοραστεί ακίνητο το οποίο αποτελεί μέρος μιας μεγαλύτερης ανάπτυξης, επιβάλλεται η έκδοση άδειας διαχωρισμού. Αυτό επιτρέπει στις αρχές να υποδιαιρέσουν το ακίνητο ούτως ώστε να εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας για κάθε νέα μονάδα. Υποθέτοντας ότι δεν έχουν προκύψει οποιεσδήποτε περιπλοκές, αυτό μπορεί να διαρκέσει γύρω στους 6 μήνες.
1.6 Πιστοποιητικό έγκρισης για την άδεια διαχωρισμού
Αφού έχει εκδοθεί η άδεια διαχωρισμού, είναι απαραίτητη η έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης της άδειας διαχωρισμού. Για την έκδοση της συγκεκριμένης άδειας ακολουθείται παρόμοια διαδικασία με αυτήν του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης. Υποθέτοντας ότι δεν υπάρχουν οποιεσδήποτε περιπλοκές, αυτή η διαδικασία μπορεί να πάρει επιπλέον 6 μήνες. Αφού έχει εγκριθεί το πιστοποιητικό έγκρισης άδειας διαχωρισμού, υποβάλλεται νέα αίτηση στο περιφερειακό κτηματολογικό γραφείο για την εγγραφή του ακινήτου και την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας. Ανάλογα με τις δυσκολίες και τις περιπλοκές, η διαδικασία μπορεί να πάρει από 12 μέχρι 30 μήνες. «Εάν αγοραστεί ακίνητο το οποίο αποτελεί μέρος ενός μεγάλου αναπτυξιακού έργου, το έργο μπορεί να απαιτεί την εκπόνηση περιβαλλοντικής μελέτης. Αυτό μπορεί να καθυστερήσει τη διαδικασία επιπλέον 6-8 μήνες (παρ’ όλο που ο μέγιστος χρόνος που καθορίζει ο νόμος είναι 30 μέρες)», εξηγεί ο κ. Λοΐζου και προσθέτει ότι «ο συνολικός χρόνος που απαιτείται από την αρχή μέχρι το τέλος είναι γύρω στα 8-10 χρόνια. Με την παράδοση του ακινήτου χρειάζεται γύρω στα 5-7 χρόνια για την ολοκλήρωση».
